借地権付き建物の解体費用は誰が払う？地主とのトラブルを防ぐ確認点

古い住宅を解体したい場合、自分の土地であれば解体工事業者に依頼して解体すれば済みますが、借地権付き建物の場合は勝手に解体すると後悔するケースがあります。

借地権の場合は返還の際に契約書の確認や土地の所有者との合意など、慎重に計画を進めなければならないというのがその理由です。

そこで今回は、借地権付き建物の解体についての基礎知識や、費用を用意できない場合の対応方法などについて解説します。

借地権付き建物は解体してよい？

借地権付き建物は解体前に契約書の確認や地主との合意が必要です。安易に解体してしまった場合、借地人にとって不利に働くことがあるため慎重に判断するようにしましょう。

借地契約書を確認する

借地契約の更新をせずに返還することを決めたら、まずは土地賃貸借契約書を確認しましょう。

借地契約は、地主との合意がなければ原則として中途解約ができないため、更新がいつなのか事前に確認しておく必要があります。

一般的に借地人は契約終了時に建物を撤去し、更地にして返還します。特に契約書に「契約終了時に更地で返還する」という文言が記載されている場合は、借地人が解体工事費用を負担することになります。

更地返還の有無を確認する

多くの借地契約書には「借地権者は期間満了に際し契約の更新をしないときは、建物等を撤去して本件土地を返還するものとする」という条文が記載されています。この文言が記載されている場合は更地返還が必要になります。

借地権の契約期間の終了に伴い、地主に土地を返還する際は、更地にして返還するのが原則です。これは民法第599条に借地人の「原状回復義務」があるためです。

祖父の代からなど、昔から借りていた借地で契約書がない場合でも、民法上の原状回復のルールにより基本的に更地返還となります。

一方、「借地人は建物を現状のまま地主に引き渡す」といった内容の条項がある場合は、解体せずに建物ごと返還します。

参考：民法第599条

地主と事前に合意する

契約書の内容を確認したら地主に通知します。契約書に通知方法が記載されているのであればその通りに連絡します。地主の中には管理を不動産会社や弁護士事務所に委託している場合があります。その場合は窓口となっているところに電話やメールで連絡しましょう。

契約期間中に借地権を返還する場合は、契約解除の合意内容を記載した書面と、契約解除時に債権債務がお互いにないことを確認する書類を作成しておくと、トラブルを避けられます。

また、地主が建物を買い取りたいと申し出る場合があります。この場合は建物を解体することなく建物を売却し借地の返還が可能です。この場合も合意書を作成しておくことが大切です。

解体後の借地権に注意する

建物の解体後は借地権付き建物としての売却ができなくなったり、土地を借り続ける権利（対抗要件）が弱くなってしまうため注意が必要です。建物を取り壊しても借地権自体はすぐに消えるわけではありませんが、安易に「老朽化した空き家だから」と解体してしまうとデメリットが発生することがあります。

借地権を譲渡する場合、借地権付き建物として売却するのが一般的です。更地にしてしまうと新しい建物を建てるには地主の承諾が必要になる場合があり、買い手が付きにくくなるケースがあります。

また、借地では自分の名義で登記された建物がある方が対抗要件として確実です。建物を解体してしまうと、もし地主が土地を売却し、新しい地主に立ち退きを迫られたときに大きなリスクとなります。

借地上の建物の解体費用は誰が払う？

借地上の建物の解体費用は誰が負担するのでしょうか。借地権付き建物の解体費用は原則借地人負担ですが、ケースによっては地主が負担することもあるため、条件を事前にしっかりチェックしておきましょう。

原則は借地人が負担する

借地権付き建物の解体費用は原則として借地人が負担します。借地では建物の所有や管理の責任者は借地人に帰属しているため、契約終了時に建物が必要なくなった場合、借地人が費用を負担して建物の解体を行うのが基本です。

特に契約書に「更地で返還する」という文言がある場合は借地人の費用負担は義務となります。もし、相続で借地権を相続人が引き継いだ場合、その相続人が解体費用を負担しなければなりません。

地主が解体費を払うケース

一方、地主が解体費用を支払うのは以下のようなケースです。

1.契約書に「解体費用は地主負担」と記載されている

契約に基づき地主が解体費用を支払うため、解体工事を行う必要はありません。

2.契約書に「更地で返還」と記載されていない

更地で返還するのが条件となっていないため、地主と交渉し、地主が建物を引き取ることで合意すれば解体せずに返還できます。

3.借地人が借地権の更新を希望しているにもかかわらず、地主が更新を認めない場合

借地契約満了で更新を希望しないにもかかわらず地主が応じない場合、借地借家法第13条に基づき、借地人が地主に対して「建物買取請求権」を行使し、建物を時価で買い取ってもらえるように要求できます。

参考：借地借家法第13条 建物買取請求権

地主指定業者が高い場合

地主が土地活用計画の一環として必要な工事を依頼できる特定の業者を利用したい場合や、懇意にしている業者がいる場合は、解体業者を指定することがあります。この時、その業者に提示された費用が高額だと感じることは珍しくありません。

見積金額が相場よりも高額な場合はまず、契約書に指定業者の利用を義務付けられているか確認し、義務になっていない場合は他社で見積もりを取って、その差額をもとに地主と交渉しましょう。

借地上の建物の解体費用相場

では、家屋を解体するにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。建物の解体費用は構造、立地、付帯工事の3つで変わります。ここでは家屋の解体費用の相場を構造別に紹介します。

木造住宅の解体費用

木造住宅の解体費用の単価は1坪あたり3～5万円が目安です。

広さ別の解体費用相場は以下の通りとなります。

木造住宅の解体は、小型から中型の油圧ショベルと手作業を組み合わせて解体します。アスベストが含まれる建材を使用している場合は、国が定めたガイドラインに従って安全に除去します。

鉄骨造・RC造の解体費用

鉄骨造の解体費用は1坪あたり4～6万円が相場です。

鉄骨造の解体は、外装材や内装材を取り除いたあと、鉄骨フレームをガス切断やプラズマ切断しながら解体していきます。

鉄筋コンクリート（RC）造の解体は1坪あたり6～8万円程度かかります。

RC造の解体は非構造部分を取り除いたあと、構造体を解体する手順です。コンクリートは破砕機で細かく砕き、鉄筋は切断して分離します。

残置物で追加費用がかかる

家の中や庭に家具や家電、生活用品などが残っていると、残置物処理費用として追加費用の対象となります。

特にエアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機のいわゆる家電4品目は、家電リサイクル法に基づいてリサイクル料金を支払い、購入店または指定引き取り場所に回収してもらわなければなりません。解体業者に任せると費用が高額になるため、注意が必要です。

追加費用を抑えるためには、解体工事の着手までに家の中を空にすることです。不用品リサイクル業者などを活用して早めに処分しておきましょう。

地中埋設物で費用が増える

敷地内に地中埋設物があると費用が高額になる可能性があります。

基本的に自分で設置した地中埋設物は解体工事の際にすべて撤去する必要があります。撤去費用は埋設物の大きさや数に応じて上乗せされるため、後から追加費用にならないように、見積もりの段階で、業者に埋設物の存在を伝えておきましょう。

もし、借地人が知らない地中埋設物があった場合でも、契約書に「地中物も含めて更地渡し」と記載されている場合は、地中埋設物の撤去も借地人負担となります。

一方、契約書に地主が地中の障害物に対して担保責任を負うという記載があれば、障害物の除去費用を請求できます。

借地上の建物の解体費用が払えない場合は？

では、借地上の建物解体費用を支払えない場合はどのようにすればよいのでしょうか。以下で紹介する方法を参考に、地主と借地人双方の条件に合った方法を検討しましょう。

地主に買い取ってもらう

地主が借地権の取り戻しに前向きな場合は、借地権と建物を買い取ってもらえないか相談しましょう。地主は借主の契約更新希望を拒否しにくいため、借地権を取り戻してアパートを建てたい、家族の家を建てたい、などと考えている場合は積極的に話し合いに応じてくれる可能性があります。

この場合、借地権と家をセットで買い取ってもらえるため、解体せずに借地を返還できます。

買取価格や売買条件は交渉によって決まります。地主が建物を必要としていない場合は、解体費用などを考慮して建物の売却価格が安価になる可能性がある点を理解した上で交渉しましょう。

建物買取請求権の条件を確認する

契約満了により建物を解体する場合は、建物買取請求権の条件を確認します。

建物買取請求権は、借地人が契約更新の意向を示したにもかかわらず、地主が正当事由をもって更新を拒絶した場合に発生します。

建物買取請求権を行使するには以下の4つの条件すべてを満たしている必要があります。

一方、建物買取請求権を利用できないのは以下のような事例です。

第三者に家と借地権を売却する

地主が借地権と建物を購入する意思がない場合は、借地権付き建物として第三者に売却する方法もあります。

注意点は第三者への売却には地主の承諾が必要なこと、譲渡承諾料の支払いが発生することです。

さらに、借地権付き建物は増改築や売却などについて制限が多いため、通常の土地建物に比べて買い手が限定されるのが現実です。ただ、専門の不動産業者が買い取ってくれるケースもあるため、借地権の売買実績が豊富な不動産会社に相談するとスムーズです。

地主と協力して底地ごと売る

建物の解体費用が用意できない場合で、地主も土地を手放すことを希望している場合は、地主と協力して建物と借地権と底地（借地権が設定されている土地）を売却する方法が有効です。

借地権が設定されている土地は買い手がつきにくく売却価格も下がる傾向があり、地主にとって不利です。そこで、借地権もセットで売却すれば、買い手にとって通常の建物付きの土地と変わらないため、借地権付きの土地よりも売りやすくなります。

売却の際はトラブルにならないように、売却金の配分を事前にしっかり決めておくことがポイントです。不動産業者など第三者に間に入ってもらい、話し合うことをおすすめします。

自治体の補助金を確認する

老朽化した空き家の場合、自治体が解体費用の一部を補助してくれる制度があります。具体的な補助内容や申請の受付期間・条件は空き家が所在する市区町村ごとに異なるため、市区町村の窓口に確認しましょう。

補助金の名称は市区町村によって異なりますが、以下のようなものがあります。

補助金は多くの場合、空き家が対象となり、居住中の建物は対象外です。ただし、アスベストの除去費用に関する補助金も別途設けられていることが多いため、居住中の建物にアスベスト建材が含まれている可能性がある場合はこちらも調べておくと安心です。

解体前に注意すべきトラブル

借地権付き建物の解体では、解体後の地代、解体費用の負担、土地の条件、相続関連でトラブルが多発します。

以下に発生しやすいトラブルを紹介するので、早めに交渉を開始する、専門家に相談するなどして対策しましょう。

解体後も地代が発生する

建物を解体して更地にしても、借地契約が残っていれば地代の支払い義務が継続する点には注意が必要です。

借地上の建物を解体したとしても借地権は自然消滅しません。解体後に放置すると無駄な地代を払い続けることになるだけでなく、地主としてもその後の土地活用ができない状態になってしまいます。

土地の返還については、事前に地主と具体的な条件やスケジュールを書面で取り決めておくことが大切です。

買取請求権が使えない場合

上でも紹介しましたが、以下のような条件では、買取請求権が使用できません。

再建築不可だと価値が下がる

借地が再建築不可物件の場合、解体してしまうと新たに住宅を建てられなくなるため、査定額が大きく下がるおそれがあります。

建物を取り壊してしまうと用途が駐車場などに限られるため、解体を決断する前に以下の方法を検討しましょう。

そのほか、自治体によっては「位置指定道路」や「43条但し書き道路」の申請 により再建築不可の状態からはずすことができます。

いずれにせよ、借地権に詳しい不動産会社など専門家に相談して決めることをおすすめします。

相続人の同意で揉めやすい

借地権の相続は相続人同士で揉めやすいため注意が必要です。

借地権に関する相続トラブルで起こりやすいのは、借地権付き建物を誰が相続するかで揉める、借地権を売却する場合に評価方法で意見が割れる、などです。

借地権付き建物が遺産の中で大きな割合を占める場合、誰が相続するかで揉める場合があります。また、遠方の空き家の場合は引き継ぐ人を相続人同士で押し付け合い、話がまとまらないケースもあるでしょう。

相続で揉めないためには、生前に家族で財産の分割について話し合い、遺言書を作成しておくと有効です。遺言書がない場合は協議で全員の合意を得る必要があります。

協議がまとまれば司法書士のサポートを得ながら遺産分割協議書の作成、名義変更へと進みます。

借地権付き建物を解体する流れ

ここでは、借地権付き建物の解体の流れを紹介します。解体工事後のトラブルを避けるためにも流れを把握しておき、信頼できる解体工事業者と協力して建物を撤去しましょう。

解体範囲を地主と確認する

地主に建物の解体の意向を伝え了承を得たら、地主と解体範囲の取り決めを行い、書面に残しておきます。庭木やブロック塀などの取り扱いについて、細かくすり合わせておくことがトラブル防止のために重要です。

解体業者に見積もりを取る

解体工事業者に現地調査と見積もりを依頼します。解体工事は追加工事が発生する可能性があるため、しっかり現場を見てもらい、正確な見積もりを出してもらいましょう。

また、見積もりは2～3社から相見積もりを取るのが失敗を防ぐポイントです。

建設リサイクル法の届出を確認する

解体工事業者と契約したら建設リサイクル法の届出を誰が行うのかについて、担当者に確認しておきましょう。

建設リサイクル法の届出義務者は発注者ですが、業者が代行するのが一般的です。施主が委任状を作成し、業者が工事着手7日前までに届出を行います。きちんと手続きされたかも確認しておくと安心です。

解体後に建物滅失登記を行う

解体工事が完了したら1か月以内に建物が建っていた場所を管轄する法務局へ建物の滅失登記を申請します。申請を行わないと10万円以下の過料の対象となるほか、建物の固定資産税が課税され続けるなどのトラブルの原因となります。

まとめ

借地権付き建物の相続や解体は慎重に進めなければトラブルに発展するおそれがあるため、悩みの種になっている方も少なくありません。同時に相続トラブルを抱えているならなおさらでしょう。

しかし、この記事で解説した通り、契約書をしっかりと確認し、早いうちから丁寧な交渉を進めていけば借地人、地主双方にとって納得のいく解決へつながりやすくなります。

不明点は借地権付き建物に詳しい不動産業者などに相談しながら、手続きを進めていくと安心です。