賃貸経営や不動産投資物件として保有していたアパートが老朽化したり利用価値が低下した場合、解体して次の用途に活用することがあります。その場合、解体工事費用はどれくらいかかるのでしょうか。
ここでは、アパート解体工事費用の相場や費用の内訳、必要な手続きなどの基礎知識を解説します。
アパート解体費用の相場
まずはアパートの解体費用の相場を建物の構造別に紹介します。建物は丈夫に作られているほど解体が難しく、費用が高額になる要因となるので、解体予定のアパートの構造を確認したうえで費用の目安を把握してください。
木造の場合
木造アパートの解体費用の相場は1坪あたり約3～4万円です。
アパートの延べ床面積ごとの費用相場は以下のようになります。
- 60坪：約180～240万円
- 90坪：約270～360万円
- 120坪：約360～480万円
木造アパートは鉄骨造やRC造に比べて解体が容易なので、比較的費用は安い傾向があります。しかし、建物の状態や築年数によって劣化具合が異なるため、解体作業に手間がかかり、費用が高騰するケースがあります。
鉄骨造（S造）の場合
鉄骨造アパートの解体費用の単価の目安は1坪あたり約4～6万円です。
延べ床面積で計算すると以下のようになります。
- 60坪：約240～360万円
- 90坪：約360～540万円
- 120坪：約480～720万円
鉄骨造は木造に比べて強度が高く、重機による解体とガス切断が必要なため難易度が上がります。軽量鉄骨と重量鉄骨では解体方法が変わり、費用も重量鉄骨の方が高額になります。
アパートで一般的な軽量鉄骨造は比較的解体しやすい構造と言われていますが、溶接部分の切断にはガス切断機や電動カッターが必要です。
マンションなどで採用される厚さ6mm以上の重量鉄骨造は、強度が高いため大型の重機や特殊なアタッチメントを使用しなければなりません。
鉄筋コンクリート造（RC造）の場合
鉄筋コンクリート造（RC造）の解体費用は坪単価約4～10万円が目安です。
アパートの規模ごとの費用相場を計算すると次のようになります。
- 60坪：約240～600万円
- 90坪：約360～900万円
- 120坪：約480～1,200万円
鉄筋コンクリート造の解体は、解体工事の中で最も高い技術と経験を要求されます。現在、最も一般的な工法が圧砕工法です。重機の先端にハサミ状のアタッチメントをつけ、コンクリートを圧砕しながら鉄筋を切断し、解体していきます。
プレハブ造の場合
プレハブ造アパートの解体費用の相場は1坪あたり約3～4万円です。
延べ床面積ごとの費用の目安は以下の通りです。
- 60坪：約180～240万円
- 90坪：約270～360万円
- 120坪：約360～480万円
プレハブアパートは部材が規格化されており、組み立てが容易な構造です。そのため、解体も比較的スムーズに進みます。工期も短い傾向があるため、解体費用もほかの構造に比べて安く抑えられるでしょう。
アパート解体費用が高くなる原因
では、アパートの解体費用が高くなるのにはどのような原因があるのでしょうか。
以下に該当している場合は費用が通常よりも高くなる可能性があるので、当てはまっている場合は早めに解体工事業者に相談し、現地調査をして正確な見積もりを出してもらいましょう。
アパートの周辺環境
アパート周辺の環境は解体費用に大きく影響します。
住宅密集地に立地している場合、重機が搬入できず手作業が増えることで、費用が高額になります。さらに、交通量の多い土地では警備員の配置が必要になり、その分人件費がかかります。
また、病院や介護施設の近くで解体工事を行う場合、患者や入所者の安静が最優先されるため、自治体により厳しい騒音基準が設定されていることも珍しくありません。時間ごとの騒音基準が条例で定められているケースもあり、防音対策とともに作業時間にも配慮が必要です。
前面道路の広さ
土地が広くても前面道路が狭いと、工事車両が通れず重機を搬入できないため、手作業で解体せざるを得ず、費用が高額になるケースがあります。
ある程度のスペースがあれば小型の重機を活用できますが、作業効率は大型の重機に比べて低く、重機の使用期間と工事期間が長くなります。
道が狭いと解体作業で発生した廃材を一時的に置く場所や、積み込み作業をする場所が限られるため、作業効率が低下し工事費用に影響します。
撤去工事や残置物処分の有無
地中埋設物の撤去工事や残置物処分が発生すると解体工事費用が大幅に高額になる可能性があります。特に解体工事が始まってから地中埋設物や残置物の存在が発覚すると、追加費用の対象となるため注意が必要です。
工事費用を抑えるためには残置物をあらかじめ撤去しておき、敷地内を空にすることが大切です。オーナー個人で処分できない場合は、不用品回収業者と解体工事業者の残置物処理費用の見積もりを比較して、どちらに処分を依頼するか検討するとよいでしょう。
隣接する建物との距離が近い
狭小地は隣家などほかの住宅との距離が近いことが多いので、隣家を傷つけたり粉じんで迷惑をかけたりしないように、いつも以上にしっかり養生する必要があります。
隣接する建物と距離が近い土地では現場の環境を調査し、適切な施工計画を立ててリスクを最小限に抑えます。境界線と敷地寸法を正確に把握し、必要に応じて家屋調査を行い、未然にトラブルを防ぐことも大切です。
狭小地の解体作業は高い技術が必要とされるため、通常の解体工事に比べて費用が高くなりやすいといえるでしょう。
アスベストの有無
アパートの外装材や内装材にアスベストが含有していた場合、解体工事費用が通常の1.5～2倍になる場合があります。そのため、2006年以前に建築またはリフォームしたアパートは注意が必要です。
事前調査によってアスベストが建材に含まれていることが分かった場合、飛散防止のため建物全体をシートで囲い込み、周囲から隔離して作業を行わなければなりません。
作業前に飛散防止剤を散布し、法令に基づいた工法で撤去します。アスベストを含む廃棄物は周囲へ飛散しないようにプラスチック袋で二重に梱包して指定された処理場へ運搬します。
アパート解体費用の内訳
アパートの解体費用は、仮設工事費、解体工事費、廃棄物処分費、整地費用、解体人件費、諸経費で構成されます。どのような費用なのか理解しておき、見積書をチェックするときの参考にしてください。
仮設工事費（養生費）
仮設工事費とは、解体作業で使用する足場と養生の設置・撤去費用で、解体工事費用の総額のおよそ1～2割を占めます。
解体工事には高所作業が含まれます。高さ2m以上の高所で作業する場合は、労働安全衛生法により足場（作業床）の設置が必要です。一般的な2階建ての住宅では屋根が6～8mの高さになり、労働者の安全を守るためには足場の省略はできません。
足場の設置と撤去作業は、多くの場合、足場の専門業者が行います。
解体工事費
解体工事費は解体作業にかかるもので、解体費用全体のおよそ3～4割を占める費用です。
解体工事費の大部分は人件費と重機のレンタル料です。そのため、狭小地などで重機が搬入できず手作業になった場合や、工事車両を現場の前に駐車できずに離れた場所まで廃材を人の手で運ばなければならない場合は工事期間が長くなり、コストがかかります。
重機を使っていても工期が長くなると重機の使用料がかさむため、これも費用を押し上げる要因です。
廃棄物処分費
廃棄物処分費は解体費用総額の4～5割を占めるものです。解体作業で発生する廃材は、産業廃棄物として種類別に分別しなければなりません。
解体現場で発生する廃棄物1トンあたりの処分費用の相場は、種類別に以下の通りです。
- コンクリートがら：約1,500円
- 木くず：約14,000円
- 金属くず：約3,500円
- 繊維くず：約41,000円
- ガラス：約7,500円
- 廃プラスチック：約56,000円
付帯工事費
付帯工事は、建物本体の解体以外に発生する、撤去・処分・整備作業全般を指します。具体的にはブロック塀や物置、植栽の撤去、残置物の撤去、地中埋設物の撤去などで、本体工事とは別で費用が発生します。
たとえば樹木の撤去は1本約1～5万円、ブロック塀は1㎡あたり約2,000円が目安と考えておきましょう。
付帯工事費の内訳は基本的に人件費と廃材処理費です。費用は内容と量、難易度で大きく変動するため、複数業者からの現地調査と見積もりを取ることが重要です。
整地費用
整地工事は建物の解体・撤去後に次の利用に備えて地面を平らに整える作業です。1㎡あた
り1,000円前後が相場となり、解体工事費用総額のおよそ1割を占めます。
整地をするメリットは、新しい建物の建築工事など、次の工事をすぐ始められる点です。そのため、きちんと整地がされている土地は売却しやすくなります。
整地方法にはいくつかの種類があり、最も簡単な粗整地、土地を売却する際によく採用する真砂土整地などが代表的です。
解体人件費
人件費は、解体作業に従事する作業員に支払うコストです。人件費は1人当たり日当1～1.5万円が相場です。手壊し解体をしなければならないケースや残存物が多い現場では、人員を多く割かなければならないため費用が高額になります。何らかの理由で工期が延長した場合も同様です。
人通りや車通りが多い場所では、ガードマンを配置する必要があります。その場合も人件費が上乗せされます。
諸経費
諸経費は工事車両の駐車料金や自治体への申請・手続きにかかる費用など、解体作業とは別で発生する実費です。駐車場料金の相場や手続きの内容によって大幅に変わり、解体工事費用総額の約1割程度はかかると考えておきましょう。
諸経費はそのほか、挨拶回り用の粗品代、消耗品費、重機の回送費用が含まれることもあります。そのため、見積書が提示されたら諸経費の詳細をチェックすることも大切です。
アパート解体工事の流れや期間
ここでは、アパートの解体工事の流れを紹介します。実際の作業が始まるまでは施主がしなければならないことも多いため、大まかでも流れを把握しておき、不明な点が出たりトラブルが起こったりした場合には、すぐに業者に相談するようにしましょう。
現地調査
アパート解体工事の見積もりを取る際は現地調査が必要です。業者が実際に現場を見て、正確な見積額を算出します。現場で確認するのは構造、延べ床面積、使用している建材のほか、敷地の境界や道路の幅員、工事車両の駐車スペースの有無なども含まれます。
また、浄化槽や井戸などの地中埋設物がないか、残置物がないかなども費用に影響するため、確認の対象です。
見積もりをスムーズに進めるためにも、図面を用意しておき、業者に埋設物や周辺環境の情報、懸念事項などを具体的に伝えましょう。
見積もり・契約
現地調査から1週間程度で見積書が発行されます。見積書は郵送やメールで送られてくるのが一般的です。相見積りしたほかの業者と比較して1社に絞り込みます。
見積書は作業内容とかかる費用が詳細に記載されているか確認してください。「工事一式」などと記載して作業と費用の明細が記載されていない場合、何にどれくらいの費用がかかるのか分からず、着工後に追加費用を請求されるおそれがあります。
費用の詳細を記載しない業者やきちんとした説明を避ける業者、契約を急がせる業者は、トラブル防止のため、避けた方が無難です。
配管・配線の撤去
解体工事が始まる前までに、施主がライフラインの各事業者に連絡し、停止と引き込み線・配管の撤去を依頼します。
電気やガスが供給されている状態で解体工事を開始してしまうと火災や爆発の原因となるため、確実に停止しておかなければなりません。
停止の際は「解体工事のため」と伝えることを忘れないようにしましょう。連絡は解体工事のスケジュールに影響を及ぼさないように、1か月前を目安に行いましょう。
注意点は水道は解体工事が終わるまで停止しないことです。水道は近隣への粉じんの拡散を防止するため、作業中の散水や掃除で使用します。水道代の負担については事前に解体業者に確認しておきましょう。
解体工事
すべての準備が完了したら解体工事を開始します。アパートの解体工事期間は木造であれば10～20日、鉄骨造が20～30日、RC造で20～40日程度です。
悪天候が続いたり地中埋設物が発覚し撤去作業が発生したりすると、工期が延びる可能性があります。
また、近隣からクレームが発生して工事を中断せざるを得ない事例もあります。そのようなトラブルが起こらないように、事前に挨拶回りをして、近隣住民の理解を得ておくことも大切です。
アパートの解体工事に必要な手続き
アパートの解体工事にはいくつかの申請・手続きが必要です。解体工事会社が代行できるものもあれば、自分で行わなければならないものもあるので、手続きが漏れることがないように、業者と確認しながら進めていきましょう。
解体工事届出（建築リサイクル法に関する届出）
建物を解体する際には、建設リサイクル法による解体工事届出書を都道府県に提出しなければなりません。
建設現場から排出される廃棄物を正しく処理し適切にリサイクルするために、工事で発生する廃材の見込み量や種類を事前に報告する必要があります。提出義務は施主にありますが、必要書類が多いため、解体業者に申請を委任するのが一般的です。
届出が必要なのは、延べ床面積の合計が80㎡以上の不動産物件を解体する工事です。
道路使用許可申請
工事車両を道路に停車して荷物の揚げ降ろしなどの作業を行う場合は、所轄の警察署に道路使用許可を申請する必要があります。道路使用許可は道路を本来の目的以外で一時的に使用する際に必要な許可です。たとえ一時的であっても、道路を通行以外の目的で使用する場合は申請しなければなりません。
道路使用許可は解体業者が工事着工前までに、使用期間、場所、目的を申請書に記入し、道路使用場所の見取図と手数料を添えて提出します。
なお、工事車両が継続的に道路を占用する場合は道路占用許可の申請が必要です。
参考：道路使用許可｜警視庁
解体後には建物滅失登記
解体工事後は、施主が法務局に建物滅失登記申請を行います。建物滅失登記を行っていないと、10万円以下の過料が発生するだけでなく、土地が売却できなかったり、相続時にトラブルの原因になったりします。
また、滅失登記を行わなければ建物の固定資産税が継続してかかります。確かに建物がなくなった土地は、住宅用地の特例が解除されるため、土地の固定資産税の税額が上がる可能性が高く、節税効果は望めません。しかし、存在しない建物に税金を払い続けるリスクを避けるためにも必ず申請しましょう。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況に基づいて課税され、原則として確定申告は必要ありません。ただし、個人事業主の事業用不動産の場合などは確定申告に関連した経費計上が発生します。
参考：建物を取り壊した｜法務局
アパート解体費用を安くする方法
ここでは、アパートの解体費用を安くするためのポイントを紹介します。解体工事は決して安い工事ではないため、できることを取り入れて、できるだけ費用を節約しましょう。
複数業者の見積もりを取る
解体工事を依頼する際は、複数業者から相見積もりを取りましょう。解体工事をはじめとする建設工事には定価がないうえ、現場の条件によって費用が大幅に変わります。相見積もりを取ることで相場を把握しやすく、高額な費用を請求する悪徳業者を避けるのに役立ちます。
相見積もりは3社程度から取るのがおすすめです。見積もりが揃ったら、金額面だけでなく、細かいところまで網羅した説明があるか、保険に加入しているか、アフターサービスがあるか、営業担当者とのコミュニケーションはスムーズか、などを総合的に見て判断しましょう。
不用品を事前に整理する
解体工事は残置物があると費用が高額になります。そのため、敷地内にある家財道具は立ち退きの際に居住者に自分で処分してもらいましょう。
退去したあとの部屋の残置物の所有権は前の入居者にあるため、取り扱いが難しく、トラブルの原因になりかねません。そのため、退去時には入居者自身で荷物をすべて撤去してもらうことが大切です。
法律では6か月前から1年前までの間に通知しなければならないとされていますが、入居者が余裕を持って退去できるように、早めに通知するようにしましょう。
閑散期を狙って依頼する
閑散期に工事を依頼するのも費用を抑えるコツです。解体業者の閑散期は4～9月です。特に梅雨時から台風の季節となる6～9月は依頼が少ないため、業者がお得に工事できるキャンペーンを実施していることがあります。
反対に12～3月は繁忙期に該当するので、割引に対応できなかったり、希望通りのスケジュールで工事ができなかったりします。
アパートの解体工事は一般住宅よりも高額になるため、安い時期を狙って依頼すると、出費を抑えられるでしょう。
自治体の補助金や助成金を活用する
アパート解体の際に補助金や助成金を活用するのも一つの方法です。
利用できる補助金には、以下などがあります。
- 老朽化した空き家解体工事補助金制度
- 耐震化促進事業の解体・建て替え工事補助金制度
老朽化した空き家解体工事補助金制度は、老朽化した家屋の危険性の軽減や、地域の景観維持を目的としたものです。多くの場合、空き家であることが条件となります。
耐震化促進事業の解体・建て替え工事補助金制度は、耐震構造になっていない建物を解体または建て替える場合に補助金を支給する制度です。
条件や名称は自治体によって異なります。解体予定のアパートで利用できるかどうかは事前に問い合わせておく必要があります。
まとめ
アパートの解体工事の費用は、構造や付帯工事の有無、立地条件、アスベストの有無などにより変わります。正確な見積もりを出すには、複数業者に現地調査を依頼し、見積書を出してもらいましょう。
解体工事の前後には施主が行わなければならない手続きも多くあるので、相談しながら工事を進められる業者を選ぶことも大切です。
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